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普華永道日前發(fā)布《房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)2017年中期回顧》，2017年上半年，中國(guó)境內(nèi)地產(chǎn)相關(guān)的并購(gòu)交易總金額達(dá)到446億美元，同比增加78.5%；并購(gòu)交易數(shù)量207起，同比增加24.7%。今年的房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)持續(xù)活躍。

 

國(guó)內(nèi)并購(gòu)加速“大魚(yú)吃小魚(yú)”

從目前的案例看，第二季度尤其是7月的百億級(jí)并購(gòu)案例，顯著提升了行業(yè)并購(gòu)規(guī)模。

 

在7月結(jié)束的這場(chǎng)“世紀(jì)大并購(gòu)”中，融創(chuàng)以438.44億元對(duì)價(jià)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文化旅游項(xiàng)目公司91%的權(quán)益，富力以199.06億元接手萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)包，交易總金額達(dá)637.5億元。這是迄今中國(guó)房地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易。

 

普華永道指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域冷熱不均、國(guó)家政策的變化、房企資金來(lái)源限制，意味著未來(lái)將有越來(lái)越多房企并購(gòu)案例，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將被大型房企及正在急速成長(zhǎng)的中型房企占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場(chǎng)。

 

“隨著市場(chǎng)調(diào)控壓力持續(xù)和規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房企集中度還將進(jìn)一步上升。”普華永道中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)服務(wù)主管合伙人翟黎明表示，“為了盡快做大企業(yè)規(guī)模，獲取稀缺土地資源，股權(quán)并購(gòu)受到大中型房企的青睞，成為企業(yè)擴(kuò)張的主要方式。”

 

業(yè)內(nèi)人士稱，大中型房企希望進(jìn)一步擴(kuò)張規(guī)模，小型房企也在加速轉(zhuǎn)型或退出房地產(chǎn)行業(yè)。不少限購(gòu)城市的土拍政策已經(jīng)將小房企直接擋在門(mén)外；監(jiān)管層對(duì)資金的進(jìn)一步收緊，也讓小型房企難以生存。“大魚(yú)吃小魚(yú)”將常態(tài)化，行業(yè)整合進(jìn)一步加強(qiáng)。

 

物流地產(chǎn)成為海外并購(gòu)方向

普華永道報(bào)告稱，2017年上半年，房地產(chǎn)海外投資共37起，金額達(dá)376億美金，在傳統(tǒng)地產(chǎn)海外并購(gòu)受政策影響的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)投資。

 

“主要的地產(chǎn)海外投資仍集中于美國(guó)、英國(guó)及香港等發(fā)達(dá)地區(qū)的**城市，但東南亞等發(fā)展中地區(qū)的投資在快速增加。”普華永道稱。

 

另?yè)?jù)記者了解，國(guó)內(nèi)房企也有在發(fā)展中國(guó)家開(kāi)發(fā)大盤(pán)及新城項(xiàng)目。目前，包括碧桂園、富力、雅居樂(lè)在內(nèi)的多家國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商已在馬來(lái)西亞布局逾15個(gè)項(xiàng)目。

 

“中國(guó)電商的迅速發(fā)展對(duì)全球物流地產(chǎn)的需求急劇增長(zhǎng)，今年上半年出現(xiàn)多起物流地產(chǎn)行業(yè)的大型跨境并購(gòu)。”普華永道報(bào)告稱。

 

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)光是物流地產(chǎn)海外并購(gòu)就有三例：

 

4月，海航旗下香港上市公司海航實(shí)業(yè)發(fā)布公告，擬以13.99億新加坡元收購(gòu)新加坡上市物流公司CWT全部股份。CWT集團(tuán)在新加坡管理約1030萬(wàn)平方呎自有及租賃倉(cāng)儲(chǔ)空間，包括新加坡約240萬(wàn)平方呎的宏大綜合物流中心。

 

6月，中投集團(tuán)宣布以138億美元的價(jià)格收購(gòu)黑石集團(tuán)旗下歐洲物流地產(chǎn)公司Logicor的全部股份，是歐洲有記錄以來(lái)第二大規(guī)模的房地產(chǎn)交易。Logicor目前擁有和運(yùn)營(yíng)的物流地產(chǎn)規(guī)模達(dá)1360萬(wàn)平方米，分布于17個(gè)國(guó)家，其客戶包括亞馬遜等。

 

7月，萬(wàn)科A公告，公司（擬占股21.4%）聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀集團(tuán)投資有限公司、普洛斯管理層，共同參與新加坡上市的亞洲最大物流地產(chǎn)公司——普洛斯的私有化。根據(jù)比例計(jì)算，萬(wàn)科出資將達(dá)到170億元人民幣。

 

倉(cāng)儲(chǔ)需求增加促物流地產(chǎn)發(fā)展

物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了物流地產(chǎn)的繁榮。

 

隨著中國(guó)進(jìn)入電商時(shí)代，物流倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011—2016年，中國(guó)線上零售總額的復(fù)合增長(zhǎng)率為44%。2016年，國(guó)內(nèi)線上零售總額達(dá)到5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%。國(guó)內(nèi)快遞業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，其上游倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的投資規(guī)模也不斷攀升。

 

業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前我國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是從數(shù)量、還是質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家水平，而這也意味著我國(guó)的物流地產(chǎn)存在巨大開(kāi)發(fā)空間。

 

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2017—2022年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資分析報(bào)告》，2016年，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)經(jīng)過(guò)急速發(fā)展，已經(jīng)擁有大約14億平方米倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，2016年倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)投資達(dá)到6808億元，2008—2016年的復(fù)合增速達(dá)到18.7%。由此可見(jiàn)我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)空間較大，這也是眾多房企投資物流地產(chǎn)的原因。

 

據(jù)記者了解，除萬(wàn)科外，其他一線房企對(duì)于物流地產(chǎn)的熱情也在逐漸升溫。綠地參股東航物流混改試點(diǎn)，平安作為第二大股東支持碧桂園購(gòu)買(mǎi)中集產(chǎn)城25%股份，榮盛宣布牽手菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)等。來(lái)自仲量聯(lián)行關(guān)于物流地產(chǎn)的報(bào)告顯示，今年至少有254億美元的中國(guó)資本投向了物流地產(chǎn)。

 

仲量聯(lián)行華東區(qū)物流地產(chǎn)部總監(jiān)黃暉表示，目前中國(guó)物流地產(chǎn)的投資市場(chǎng)才剛剛起步，考慮到中國(guó)電商和整個(gè)零售市場(chǎng)的發(fā)展、規(guī)模及速度，物流地產(chǎn)還有巨大空間，相信投資規(guī)模也會(huì)逐年提升，未來(lái)類似大宗交易也將頻繁發(fā)生。