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2017年10月，十九大報告中強調(diào)，加強水利、鐵路、公路、水運、航空、管道、電網(wǎng)、信息、物流等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，這是第一次將“物流”納入基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的論述范疇。2020年3月，政治局會議要求加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(簡稱：新基建)，本質(zhì)上是以5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)中心、人工智能等七大方向為核心的“信息網(wǎng)、能源網(wǎng)及交通物流網(wǎng)”三大信息數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)。

智慧物流園區(qū)是基于智能及可視的數(shù)字化場景，如：智慧管理、智能電力、智慧調(diào)度，恰是新基建“信息網(wǎng)”、“能源網(wǎng)”和“交通物流網(wǎng)”三大數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施模塊的重要組成部分，是物流行業(yè)中為數(shù)不多的新基建綜合落地場景。

從宏觀政策層面，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的在于加速國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，物流業(yè)作為連接生產(chǎn)與消費的國民經(jīng)濟大動脈，理應(yīng)成為國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的基礎(chǔ)戰(zhàn)略支撐力量。而物流園區(qū)是物流業(yè)中“業(yè)務(wù)運作最為集中、規(guī)模最大、數(shù)據(jù)最為龐大”的關(guān)鍵節(jié)點，智慧物流園區(qū)必將成為物流業(yè)數(shù)字化、智慧化變革的關(guān)鍵杠桿支點和首要突破口。從市場需求層面，物流園區(qū)的土地供給價格攀升，疫情加速園區(qū)客戶和園區(qū)業(yè)主降本增效的迫切需求，促使物流園區(qū)加速應(yīng)用新基建技術(shù)，完成數(shù)字化、智慧化升級。

一、全國物流園區(qū)現(xiàn)狀解析

通過觀察物流園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，我們發(fā)現(xiàn)：雖然全國物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長、市場玩家眾多，但同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈，信息化、數(shù)字化程度較低;另一方面，客戶要求愈發(fā)嚴(yán)苛、物流用地政策收緊，使得物流地產(chǎn)商面臨雙重壓力。物流地產(chǎn)商需要借助于技術(shù)驅(qū)動園區(qū)“智慧化升級變革”，及時響應(yīng)市場變化。

1、物流園區(qū)現(xiàn)狀：數(shù)量穩(wěn)步增長，但數(shù)字化程度較低

物流地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強的吸引力，全國物流園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增加。根據(jù)2018年第5次官方調(diào)查數(shù)據(jù)，全國物流園區(qū)數(shù)量達到1638家，年復(fù)合增長率超10%，預(yù)計2020年有望達到2000家物流園區(qū)。

但從物流園區(qū)信息化現(xiàn)狀看，大部分的中小物流園區(qū)水平相對落后。數(shù)據(jù)顯示，物流園區(qū)信息系統(tǒng)投資占園區(qū)總投資平均占比只有8.2%;其中51%的園區(qū)信息化及設(shè)備投資占園區(qū)投資總額在5%以下。

2、物流地產(chǎn)商困境：供需兩端雙重壓力要求物流園區(qū)加速智慧化升級

1）物流地產(chǎn)市場競爭加劇，優(yōu)質(zhì)物流用地日益稀缺

除普洛斯等老牌物流地產(chǎn)商外，諸如萬科等地產(chǎn)商也由于“倉儲物流園區(qū)具備不可替代性”、“土地資源稀缺且具升值潛力”和“物流行業(yè)整體向好”等因素，紛紛入局物流地產(chǎn)領(lǐng)域，物流園區(qū)競爭仍在加劇。

一方面，政府對物流項目稅收及投資強度(300-500萬/畝)要求提升，尤其是國家一二級物流節(jié)點城市的倉儲用地供給政策開始收緊，物流地產(chǎn)項目拿地難度增加。另一方面，工礦倉儲用地價格持續(xù)上漲，5年內(nèi)漲幅達20%。土地成本上升使得依靠土地紅利的傳統(tǒng)地產(chǎn)模式收益下降，迫使物流地產(chǎn)商必須進一步提升園區(qū)土地利用率，提高有限土地的產(chǎn)出值。

2）客戶要求更為嚴(yán)苛：電商、物流等客戶，倒逼物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型

整個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和以電商為代表的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)態(tài)成長，對以快遞為代表的物流產(chǎn)業(yè)提出了更高要求，對物流園區(qū)(超過50%的物流園區(qū)有快遞類企業(yè)入駐)的服務(wù)能力提出了新挑戰(zhàn)——最顯著的變化就是多品種、小批量、單件化的作業(yè)總量增加及效率要求大幅提高。但勞動力人口紅利消失等現(xiàn)狀，導(dǎo)致園區(qū)無法滿足對規(guī)定時間內(nèi)的單件化貨物的服務(wù)要求，這一壓力加速了物流園區(qū)往更高效率的智慧化升級進程。

二、打造智慧物流園區(qū)，物流地產(chǎn)商須引入合作伙伴

1、物流園區(qū)進入智慧化時代，需多方攜手向前

傳統(tǒng)物流園區(qū)的最大價值，在于實現(xiàn)了物流企業(yè)在線下層面的物理集聚，實現(xiàn)人、車、貨的融合。隨著物流園區(qū)進入智慧化時代，物流園區(qū)成為產(chǎn)業(yè)要素集聚平臺，高效整合并實現(xiàn)電商、物流、信息、金融等產(chǎn)業(yè)間的資源聯(lián)動，并以數(shù)字化建設(shè)鞏固園區(qū)硬件設(shè)施，提升園區(qū)財政、金融、稅收等軟環(huán)境，吸納更多的優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)入駐，彰顯物流園區(qū)的綜合競爭力與強大吸引力。

但是，傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商打造智慧物流園區(qū)的“跨界”難度大：物流地產(chǎn)商雖然具備物流用地儲備能力及園區(qū)規(guī)劃設(shè)計能力，但目前大多不具備智慧物流園區(qū)建設(shè)所需的多種能力。物流地產(chǎn)商想要在智慧物流園區(qū)市場中占據(jù)一席之地，就必須尋找智慧物流園區(qū)服務(wù)商此類具備綜合解決方案能力的合作伙伴，來提升其競爭力。

2、智慧物流園區(qū)發(fā)展模式：側(cè)重不同，各有千秋

目前，市場中各玩家憑借歷史積累的優(yōu)勢“起跑”資源(如貨源基礎(chǔ)、運營能力、技術(shù)實力、土地資源等)給出了智慧物流園區(qū)賽道中不同的解決辦法，包括提供整體的園區(qū)規(guī)劃咨詢，集成供應(yīng)鏈各環(huán)節(jié)軟、硬件服務(wù)。賽道中涌現(xiàn)出了5種主要商業(yè)模式，各類企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點和資源優(yōu)勢，以物流信息平臺的“智慧軟件”著手連接各要素、通過物流園區(qū)“智慧硬件”建設(shè)實現(xiàn)各要素相連等不同的方式，推動著智慧物流園區(qū)實踐。

三、云倉模式的智慧物流園區(qū)或為市場破局新思路

1、智慧物流園區(qū)時代，云倉模式優(yōu)勢凸顯

從市場現(xiàn)狀來看，大多數(shù)智慧物流園區(qū)玩家僅具備垂直領(lǐng)域的服務(wù)能力，無法從供應(yīng)鏈層面提供整體式、全流程、一體化的解決方案。而近年來逐漸興起的云倉模式，具有3大明顯優(yōu)勢：

1）多要素聯(lián)結(jié)：云倉模式通過平臺化運作的方式，集成了園區(qū)設(shè)施資源、招商資源、系統(tǒng)科技、倉配服務(wù)商、咨詢規(guī)劃等一系列的要素，可為智慧物流園區(qū)發(fā)展提供所需的各類資源。

2）多場景觸達：相比其他智慧園區(qū)模式，云倉平臺可以深度介入物流園區(qū)從規(guī)劃到運營的各個階段和不同場景，全面深度觸達智慧物流園區(qū)的各個場景，提供更加全面的解決方案。

3）多節(jié)點網(wǎng)絡(luò)：云倉模式可以打破以往物流園區(qū)本地化招商、本地化運營、本地化服務(wù)的壁壘，通過自身全國性的網(wǎng)絡(luò)體系，實現(xiàn)物流園區(qū)的跨區(qū)域資源對接和多園區(qū)協(xié)同。

2、物聯(lián)云倉智慧物流園區(qū)：科技、數(shù)據(jù)、資源全面賦能

作為云倉模式的踐行者，物聯(lián)云倉憑借獨特能力將云倉模式的智慧物流園區(qū)價值充分挖掘與釋放：通過科技賦能物流園區(qū)，以大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)為基底，依托全方位系統(tǒng)能力、運營服務(wù)及平臺資源，為客戶提供集市場研究、全渠道招商、數(shù)字化園區(qū)管理于一體的智慧園區(qū)解決方案，助力物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)物流園區(qū)的資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)化管理和增值。

物聯(lián)云倉智慧物流園區(qū)通過與物流地產(chǎn)商開展多維度、深層次的全面合作，實現(xiàn)數(shù)字技術(shù)與物流地產(chǎn)行業(yè)的深度融合，解決了物流地產(chǎn)商提升運營管理和物流園區(qū)信息化建設(shè)的核心問題，實現(xiàn)園區(qū)價值全面提升。主要體現(xiàn)在三個維度：

（1）數(shù)據(jù)牽引發(fā)展戰(zhàn)略：依托物聯(lián)云倉全國倉儲大數(shù)據(jù)池，以及園區(qū)、倉庫的具體運營數(shù)據(jù)，以內(nèi)外部相結(jié)合的視角，為園區(qū)發(fā)展提供全面、精準(zhǔn)的咨詢服務(wù)，幫助物流地產(chǎn)商運籌帷幄。

（2）科技支撐智慧能力：通過自研的智慧園區(qū)管理系統(tǒng)在內(nèi)的物流全鏈路系統(tǒng)，打通上下游業(yè)務(wù)運作，以科技全方位賦能物流園區(qū)，助力園區(qū)智慧化轉(zhuǎn)型升級。

（3）資源匯集實現(xiàn)四流合一：憑借物聯(lián)云倉平臺龐大的倉儲需求資源、倉配服務(wù)資源，以及加盟城市經(jīng)理的線下網(wǎng)絡(luò)資源，并應(yīng)用供應(yīng)鏈金融等配套服務(wù);物聯(lián)云倉以數(shù)字化為主軸，將物流園區(qū)打造為各要素聚集的物流、商流、信息流、資金流的四流合一的落地場景，為物流園區(qū)打造綜合服務(wù)能力。

3、物聯(lián)云倉與北建攜手打造標(biāo)桿型智慧物流園區(qū)

目前物聯(lián)云倉正與北京建設(shè)(控股)有限公司(簡稱：北建)積極開展智慧物流園區(qū)業(yè)務(wù)全方位深度戰(zhàn)略合作，共同打造智慧物流園區(qū)標(biāo)桿。

（1）以物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)研究院為依托，為園區(qū)提供規(guī)劃及咨詢診斷服務(wù)

經(jīng)過多年的沉淀積累，物聯(lián)云倉已經(jīng)擁有覆蓋全國220多個城市的海量倉儲大數(shù)據(jù)資源以及多場景的物流運營數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，物聯(lián)云倉成立了數(shù)據(jù)研究院，專注于中國倉儲市場數(shù)據(jù)洞察及研究咨詢。依托強大的數(shù)據(jù)挖掘能力與豐富的倉儲物流行業(yè)研究經(jīng)驗，物聯(lián)云倉圍繞倉儲市場、物流地產(chǎn)、行業(yè)發(fā)展、競爭分析等研究方向，為合作園區(qū)提供專業(yè)化、持續(xù)性的深度洞察報告、定制數(shù)據(jù)、以及定向研究和咨詢服務(wù)。在北建項目中，物聯(lián)云倉為其物流地產(chǎn)項目建設(shè)和運營管理業(yè)務(wù)提供專業(yè)咨詢和決策支持，幫助北建實現(xiàn)園區(qū)的持續(xù)改進，助力其建立長期競爭優(yōu)勢。

（2）以智慧園區(qū)管理系統(tǒng)協(xié)同物流全鏈路系統(tǒng)，科技全面賦能園區(qū)智慧化建設(shè)

物聯(lián)云倉50PMS(智慧園區(qū)管理系統(tǒng))通過與物聯(lián)云倉平臺的無縫銜接，協(xié)同物流全鏈路SaaS系統(tǒng)，為物流園區(qū)提供招商、運營、物業(yè)、監(jiān)管、能耗等全方位數(shù)字化、智慧化的管理與監(jiān)控。從物聯(lián)云倉與北建的系統(tǒng)科技合作模式來看：物聯(lián)云倉為北建提供50PMS系統(tǒng)，并為入園企業(yè)提供3年免費的物流SaaS系統(tǒng)支持。

物聯(lián)云倉以50PMS為基礎(chǔ)架構(gòu)，通過聯(lián)通物聯(lián)云倉平臺的龐大物流資源池，為北建提供全國招商、數(shù)字物業(yè)、智能安防、智能監(jiān)管、環(huán)保節(jié)能等系統(tǒng)服務(wù)。并且，50PMS通過協(xié)同聯(lián)動入園企業(yè)使用的物流全鏈路系統(tǒng)SaaS——50OMS(訂單管理系統(tǒng))、50WMS(倉儲管理系統(tǒng))、50TSS(共同配送系統(tǒng))、50TMS(運輸管理系統(tǒng))、50BMS(經(jīng)營與效能系統(tǒng))，可進行全面優(yōu)化物流信息、優(yōu)化物流作業(yè)管理、優(yōu)化園區(qū)管理，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)部數(shù)據(jù)的互聯(lián)互通及可視化，助力北建快速打造數(shù)字化的智慧物流園區(qū)的同時，幫助入園企業(yè)降本增效。

（3）線上線下聯(lián)動，整合全國招商資源 

依托平臺海量需求資源，以及遍布全國的城市經(jīng)理招商網(wǎng)絡(luò)體系，物聯(lián)云倉實現(xiàn)了線上線下招商聯(lián)動。幫助合作園區(qū)精準(zhǔn)捕捉目標(biāo)企業(yè)，達成跨區(qū)域資源對接，為園區(qū)引入高質(zhì)量客戶，助力園區(qū)快速完成高質(zhì)量招商。針對北建各個園區(qū)項目差異化的招商需求，物聯(lián)云倉結(jié)合項目所在地園區(qū)市場現(xiàn)狀和潛在客戶群體需求進行大數(shù)據(jù)分析，有針對性地向北建提供園區(qū)招商方案，為北建精準(zhǔn)匹配KA客戶。

<1>線上資源矩陣：依托物聯(lián)云倉超1500萬m2的年度倉儲需求資源，通過50PMS全面打通北建物流園區(qū)需求與物聯(lián)云倉平臺的客戶資源，實現(xiàn)園區(qū)與平臺雙向聯(lián)動，并通過矩陣式線上招商推廣體系，為北建園區(qū)精準(zhǔn)匹配客戶資源，實現(xiàn)線上全方位的招商資源引流。

<2>線下資源網(wǎng)絡(luò)：物聯(lián)云倉打造的加盟城市經(jīng)理體系，通過與加盟人員的資源共享，物聯(lián)云倉已形成覆蓋包括國家一二級物流節(jié)點城市在內(nèi)的全國線下倉儲物流行業(yè)的資源網(wǎng)絡(luò)，與線上資源矩陣形成互補。通過調(diào)動物聯(lián)云倉全國加盟城市經(jīng)理的招商資源池和私域流量，幫助園區(qū)實現(xiàn)全國線下推廣招商的精準(zhǔn)化，突破傳統(tǒng)物流園區(qū)招商過程中地理空間的限制，實現(xiàn)園區(qū)全國跨區(qū)域協(xié)同招商。

（4）價值升級——數(shù)字倉配服務(wù)與數(shù)字物業(yè)帶動園區(qū)升級

物聯(lián)云倉以智慧物業(yè)為橋梁，實現(xiàn)物流基礎(chǔ)設(shè)施與園區(qū)內(nèi)客戶的深度合作，根據(jù)合作園區(qū)建設(shè)與發(fā)展階段的不同，為北建這樣的合作物流園區(qū)提供貫穿項目全生命周期的多類型、高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化、智慧化物業(yè)服務(wù)，為物流園區(qū)入駐客戶帶來優(yōu)質(zhì)體驗。此外，物聯(lián)云倉通過集合采倉配一體化服務(wù)能力，幫助北建深度挖掘入園企業(yè)的物流運營服務(wù)需求，與北建的物流設(shè)施優(yōu)勢互補，為北建客戶提供倉儲、配送一體化的物流運營服務(wù)。

我們看到加速新基建的政策出臺以來，部分物流園區(qū)正在抓住機遇，加速自身變革。我們也相信，新基建勢必帶來深層次的經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)型升級，“利箭已出弦”，物流園區(qū)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型升級時不我待。國家經(jīng)濟升級的時代大浪潮下，呼喚著各個產(chǎn)業(yè)鏈條上的弄潮兒。融入社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，順勢而為，物流地產(chǎn)業(yè)才能謀取更大紅利和更廣發(fā)展空間。