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7月9日，萬科物流將太古實(shí)業(yè)旗下太古冷鏈物流資產(chǎn)包收入囊中，該資產(chǎn)包涉及太古冷鏈在中國內(nèi)地的所有倉庫，包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫。這也被認(rèn)為是繼普洛斯之后，萬科再次在物流地產(chǎn)畫下的濃墨重彩的一筆。

目前，住宅地產(chǎn)、消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（含物流地產(chǎn)）成為萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的三大主要聚集地。

在物流地產(chǎn)方面，2014年萬科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，通過投資、自建倉儲等方式先后落地廊坊、武漢等，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。2015年，撤物流地產(chǎn)事業(yè)部，正式成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，推出物流獨(dú)立品牌“萬緯”，物流地產(chǎn)開始突破發(fā)展。尤其在2017年這一年，投資收購近50家物流企業(yè)，一舉新增項(xiàng)目300萬㎡（約前三年之和），進(jìn)軍冷鏈?zhǔn)袌觯鲑Y15億與4家公司合資成立60億專業(yè)物流地產(chǎn)基金，收購普洛斯，這也是萬科物流事業(yè)迄今為止最重大的突破。目前萬科在運(yùn)營物流項(xiàng)目已達(dá)88個(gè)，而其在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資運(yùn)作仍在提速。

資本置業(yè)，打造全國冷鏈領(lǐng)先品牌的野心
① 合作共贏，萬科要構(gòu)建冷鏈物流大品牌

據(jù)萬科物流對外表示，此次并購?fù)瓿珊螅f科物流旗下的冷鏈物流項(xiàng)目，將覆蓋國內(nèi)一線城市及內(nèi)陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業(yè)服務(wù)能力。不難看出，萬科打造全國冷鏈物流領(lǐng)先品牌的野心。

去年7月，萬科收購了沈陽鏈渾南冷物流園，后重新規(guī)劃并于10月開園，成立萬緯冷鏈平臺。此舉標(biāo)志著其正式進(jìn)軍冷鏈細(xì)分物流市場。

今年以來，萬科頻頻涉足冷鏈物流市場。

3月伊始，萬科物流先是攜手機(jī)器人企業(yè)深度合作智能物流裝備，攻克物流技術(shù)和產(chǎn)品；隨后與銳特信息合作，共建一套智慧冷鏈物流體系，以實(shí)現(xiàn)冷鏈物流全程可追溯系統(tǒng)；而后，又與G7一起，圍繞數(shù)據(jù)+科技賦能，打造智慧冷鏈物流網(wǎng)。

萬科執(zhí)行副總裁張旭在今年初的業(yè)績發(fā)布會上也表示，為食品安全助力，未來萬科希望在冷鏈物流方面做出更多貢獻(xiàn)。

我們看到，從進(jìn)入冷鏈?zhǔn)袌龅牡谝徊狡穑f科物流就采取了合作共贏的方式。對于擅長空間服務(wù)的萬科物流來說，其優(yōu)勢是直接面對冷庫建設(shè)環(huán)節(jié)。劣勢在缺乏低溫倉儲、運(yùn)輸品控等專業(yè)技術(shù)運(yùn)營力。故而，萬科物流頻頻選擇行業(yè)先行者，通過合作獲取經(jīng)驗(yàn)。此次選太古冷鏈亦是如此，太古冷鏈所有倉庫均能作為區(qū)域倉儲中心，并具備分揀配送功能，并設(shè)有多溫區(qū)存儲滿足不同需求。

② 冷鏈或成萬科物流標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)商的重要突破口

同時(shí)，記者也留意到包括遠(yuǎn)洋、平安不動產(chǎn)等都在頻繁介入冷鏈物流。在這些頭部企業(yè)頻頻發(fā)力冷鏈物流的背后，冷鏈?zhǔn)袌龅南胂罂臻g一下被放的更大。如果說，電商、食品企業(yè)發(fā)力冷鏈?zhǔn)袌觯菫榱舜蛲ㄉ舷掠萎a(chǎn)業(yè)鏈，那這些開發(fā)商們紛紛布局又意欲何為？

作為消費(fèi)者最后100米服務(wù)圈的組織者，開發(fā)商對于商業(yè)購買環(huán)境的打造已然得心應(yīng)手，而今卻唯獨(dú)少了物流環(huán)節(jié)。選擇進(jìn)軍物流行業(yè)，也是在多元化競爭中尋找平衡點(diǎn)。

從發(fā)展態(tài)勢來看，電商繁榮、新零售下最后一公里的大消費(fèi)模式正逐漸形成，生鮮零售催生下的冷鏈物流隨之炙手可熱。

從安全的角度來看，目前不少住宅區(qū)并不允許快遞進(jìn)入，開發(fā)商沒有理由放棄這最后一公里的服務(wù)權(quán)。同樣，作為萬千社區(qū)載體的擁有者，萬科發(fā)力冷鏈運(yùn)輸對接業(yè)主的本地生活圈也就合情合理了。

此外，從發(fā)展的角度來看，在整個(gè)物流流通過程中，物流地產(chǎn)以提供倉儲空間及基礎(chǔ)運(yùn)營服務(wù)獲得現(xiàn)金流乃是基本操作，而在此之后的多角度創(chuàng)新、資源整合走出適合自己的物流服務(wù)商之路，才能有擴(kuò)大品牌影響甚至確定行業(yè)標(biāo)桿的可能。在這發(fā)展進(jìn)程中，投資新的細(xì)分領(lǐng)域如冷鏈運(yùn)輸、物流配送等都在開發(fā)商的選擇之內(nèi)，相比之下，冷鏈行業(yè)的護(hù)城河更高。

③ 冷鏈?zhǔn)袌龈窬执ǎY本裹挾下萬科物流機(jī)會多大？

如“頂配豪宅”般存在的冷鏈物流，因其嚴(yán)格的冷庫建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配送環(huán)境，雖有包括京東阿里、大型食品企業(yè)、各鐵路局都在努力挖掘市場，各企業(yè)市場占有率依然不足。據(jù)第十屆全球冷鏈峰會上，中物聯(lián)冷鏈委秘書長秦玉鳴分享的數(shù)據(jù)，雖然我國冷鏈物流是個(gè)萬億市場，2017年我國的冷鏈物流流通率依然只占20%左右，他也表示行業(yè)仍處于三國時(shí)代。

百舸爭流，格局待定，時(shí)勢造英雄。未來的一段時(shí)間內(nèi)，冷鏈?zhǔn)袌鰧⑻幵诩ち腋偁幒统掷m(xù)整合的過程中，市場給了萬科開拓冷鏈物流最好的時(shí)機(jī)。此外，在我國冷庫市場還沒有形成具體的載體標(biāo)準(zhǔn)之下，如能通過萬科物流等新的資本進(jìn)入，建成具有代表性的冷庫載體并加以標(biāo)準(zhǔn)化推廣，這于行業(yè)的改善和發(fā)展都是極大的促進(jìn)。

內(nèi)外結(jié)合：布局更大物流地產(chǎn)版圖
① 借資本+資源的外力協(xié)同

除了發(fā)力冷鏈?zhǔn)袌觯f科也將這套打法運(yùn)用到物流地產(chǎn)的開拓中。早在2015年成立萬科物流子公司時(shí)，就引入了全球最大的私募股權(quán)基金美國黑石集團(tuán)作為股東。

之后的2017年，其用三年的時(shí)間和誠意私有化普洛斯。3個(gè)月后，萬科物流又與4家公司投資設(shè)立一只專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金--珠海市坤元興投資發(fā)展合伙企業(yè)。該基金認(rèn)繳出資總額60億。

如果僅從租金的角度來考慮回報(bào)率，物流地產(chǎn)的回報(bào)周期少則在10年以上。這對于資金的沉淀率要求極高，此時(shí)引入投資者顯得格外重要，一方面可以通過收購或證券化的方式對沖減少長期投資的風(fēng)險(xiǎn)，也可加快投資腳步。例如普洛斯，就將進(jìn)入成熟運(yùn)營期的物業(yè)出售予以基金來獲取管理費(fèi)與基金收益。

在借助資本的力量之外，萬科物流也在積極打通外部協(xié)同資源。除了協(xié)同普洛斯和太古冷鏈等，去年9月萬科與順豐簽訂多方合作協(xié)議，在物流倉儲、冷鏈探索、社區(qū)入口等方面加強(qiáng)合作。

② 借力內(nèi)部產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)布局

內(nèi)部協(xié)同也是必不可少的。萬科物流正圍繞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)、物流、物業(yè)等）形成一套流動的生態(tài)服務(wù)體系。例如萬科的27個(gè)購物中心都有屈臣氏的門店，屈臣氏的倉儲則是由普洛斯的西安倉庫負(fù)責(zé)，這也是萬科物流正在借力打造的“前店后倉”模式。

除了前店后倉，入駐萬科商業(yè)地產(chǎn)的客戶可在萬科物流進(jìn)行倉儲，萬科也對外表示，將來物流客戶入駐萬科的倉儲平臺，客戶員工則可以入駐萬科的長租公寓，這種“拎包擴(kuò)張”的模式早前已與順豐開始實(shí)踐。

正如文章開頭所述，萬科的目標(biāo)是“城市配套服務(wù)商”。

此外，筆者近日也注意到，隨著新零售的浪潮掀起，今年3月十幾家開發(fā)商簽約盒馬鮮生切入新零售，碧桂園更是簽下600家蘇寧小店和直營店入駐。這其中，萬科也與網(wǎng)易嚴(yán)選合作新零售。萬科的商業(yè)板塊中已經(jīng)累積到相當(dāng)多的零售商，在普洛斯的背書下，采用“前店后倉”的模式布局新零售相對會更輕松。

此外，萬科物流在農(nóng)產(chǎn)品配送領(lǐng)域也多有發(fā)力，如果從供應(yīng)鏈角度來看，或許是想從貨源角度來控制鏈條，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

③ 四年進(jìn)階：物流版圖已初具規(guī)模”

萬科物流的目標(biāo)是“全球第一的物流地產(chǎn)服務(wù)商”，不過從目前對外的口徑中，萬科物流對自己的定位是“卡位在第二梯隊(duì)”。雖離行業(yè)“一哥”的目標(biāo)還有距離，但短短四年躋身行業(yè)第二梯隊(duì)，于物流地產(chǎn)這個(gè)慢行業(yè)來說，也是跳躍式發(fā)展。

近四年來，萬科物流已經(jīng)逐步覆蓋了全國經(jīng)濟(jì)最活躍的三大圈層，以大型城市開始輻射，萬科物流版圖已然初具規(guī)模。據(jù)萬緯物流官網(wǎng)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，目前，萬科共獲取物流地產(chǎn)項(xiàng)目88個(gè)，總建筑面積646萬平方米，主要分布36個(gè)城市。能快速落子一二線城市，與萬科的土儲能力有較大的關(guān)系。

萬科物流的探索還在繼續(xù)，未來，類似于太古冷鏈的事件或許會更常見，萬科也將在這塊地圖上添上更多色彩。但冷鏈?zhǔn)袌鲞M(jìn)去易，要發(fā)展更難，技術(shù)迭代快、資金能力要求高，這些對企業(yè)續(xù)航能力都是持續(xù)性的。

同樣，在萬科多元化戰(zhàn)略中，除了物流涉及新業(yè)務(wù)也不少，而這些盤子對于資金汲取量都是巨大的。此外，進(jìn)軍物流地產(chǎn)的企業(yè)不少，同樣作為新手的萬科物流，面對各家各種打法，借力打市場的模式是否會助其像住宅事業(yè)那樣勇登龍頭寶座？