高喊“活下去”的萬科，為何仍重金砸向物流地產？
發布時間：2018-10-22 11:23:16 網絡事業部
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國慶長假前夕，萬科內部會議上“活下去”的口號，讓房地產行業在這個秋天又平添了幾分寒意。
早在6年前，時任萬科總裁的郁亮，就曾預測中國房地產市場進入白銀時代。“但這只是一種預測……而今天，我們可以說轉折點實實在在到來了。”
雖說不是黃金時代，但是白銀時代也差不到哪去。從這個層面上來看，面臨回款壓力的萬科——2018年上半年萬科實現銷售額3046億元，全年的目標是6300億元，“活下去”更多的是要求轉型過程做到“收斂”和“聚焦”。
而物流明顯屬于后者的范圍。
2017年8月的萬科中期業績會上，郁亮首次公布的萬科五大業務類型中，“商業和物流”被列為優勢業務。
9個月，新增物流地產項目49個
郁亮對物流業務的看好，從今年前9個月在這一領域的持續發力中可見一斑。
今年萬科圍繞物流地產的一系列動作中，最引人關注的當屬7月的一起并購案——萬科將太古實業旗下的太古冷鏈物流資產包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫）收入囊中。
并購太古冷鏈完成后，萬科物流旗下的冷鏈物流項目將覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業服務能力。
萬科物流在冷鏈領域的胃口不止于此。2017年布局冷鏈物流，計劃用三年的時間，通過旗下冷鏈平臺——萬緯冷鏈，形成覆蓋30多個節點城市的冷鏈物流網絡。
7月收購的7座冷庫只是萬科今年在物流地產領域布局的冰山一角。據掌鏈傳媒初步梳理，前9個月，萬科新增物流地產項目49個，合計需支付權益價款80.06億元。
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萬科：打造全球最大物流地產平臺
萬科物流成立于2015年，但是在物流領域取得突破性進展，應該始于2017年萬科參與的普洛斯私有化。
這也是萬科要“成為國內甚至全球第一物流地產運營商”的底氣所在。
在物流業務剝離成立獨立品牌之前，萬科就已涉足物流地產——2014年5月與廊坊簽訂的萬莊生態城項目。
在參股普洛斯之前，萬科物流已有“萬緯物流”這一品牌。經過三年多的跑馬圈地，目前萬科物流已經進入全國36個全國主要城市，擁有110個運營及在建項目，在建及運營面積730萬平方米，服務客戶700余家。
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（萬科物流業務項目布局；來源：萬緯物流官網）
隨著普洛斯私有化的完成，萬科的物流版圖迅猛擴容。
普洛斯官網顯示，在39個戰略性的區域市場投資、開發并管理著280個物流園、工業園及科創園，物業總面積達3500萬平方米。
在全球范圍內，截至2018年3月31日，普洛斯管理面積6400萬平方米。加上普洛斯的市場規模，與萬科有關的物流地產面積超過7000萬平方米。
而普洛斯在海外市場的擴張，讓萬科在“最大物流地產運營商”前面加上“全球”這個定語。
除了中國，普洛斯在日本、印度、巴西的市場份額也名列榜首。美國是第二位。在相對較弱的歐洲市場，普洛斯也加快了布局的速度：去年收購歐洲著名的物流倉儲配送設施開發和運營商蓋世理；今年8月，普洛斯設立兩支總額度40億美元的兩個新基金——歐洲收益基金和歐洲開發基金。
萬科進軍物流的商業邏輯
“在萬科未來10年版圖業務中，除了傳統住宅開發之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業數一數二的優勢業務的領域一是商業地產，另一個就是物流地產。”
2017年郁亮首次以萬科董事會主席的身份亮相時，這樣評價物流在萬科業務版圖中的地位。
房地產開發和物業管理是萬科的核心業務，而將物流地產看得如此之重，又是為何？
① 誘人的產業前景。經濟觀察報去年一篇有關萬科的報道中有兩個細節：
三四年前，郁亮等一行人去美國參觀考察時，問及華平投資負責人“中國還有什么事業未來會蓬勃發展，而美國已經經歷過了”，后者給出的答案是物流；
2014年萬科邀請普洛斯現任首席執行官梅志明到萬科總部講課。梅志明說，中國物流才開始發展，未來還有2億平方米以上的倉庫需求，這是一片藍海。
梅志明所說的“2億平方米以上”的需求，主要來自于以下幾個方面：
一是，跨境電商和跨境物流。這主要是基于商品進出口貿易和國內企業加快“走出去”，對保稅物流倉儲需求的驅動。
近幾年，跨境電商逐步成為我國進出口貿易的中堅力量。2017年中國僅出口跨境電商交易規模高達6.3萬億元。
而且這兩年國家從政策層面大力支持跨境電商的發展。今年7月13日的國務院常務會議決定新設北京等22個跨境電商綜試區，會議還要求深化外貿領域的“放管服”改革，并把跨境電商作為突破口。這些將推動保稅倉儲及其周邊非保稅倉儲的需求。
從美國的經驗來看，物流地產興起于高端制造業發展時期，零售連鎖時期得到快速發展，并在電商繁榮時期保持高速增長。而國內的物流地產行業就處于這樣的機遇期。
二是，電商的迅猛發展和新零售崛起。電商是拉動高端物流倉儲和需求快速增長的主要動力。無論是電商還是新零售，小批量、多批次的訂單，對物流服務商的快速響應能力提出更高的要求，而高端物流倉儲設施則是提升高頻訂單快速履行能力的核心環節。
三是，高端制造業提升物流外包比例。近年來，社會化物流使用比例逐年提高，但是與歐美國家相比仍有較大差距。但是這一趨勢不會改變，這將催生出高端物流倉儲設施的需求。而高端物流倉儲設施，是大數據、云計算、智能設施等技術重要的應用場景，能提升高端制造業的物流效率，顯著降低物流成本。
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（第三方物流滲透率；資料來源：觀研天下）
與快速增長的需求相比，國內高端物流倉儲設施供應明顯不足。戴德梁行發布的報告認為，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求將達到1.4億—2.1億平方米，而其實際供應只能達到5600萬—6600萬平方米，供應缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態。
從投資回報率來看，對萬科來說也比較劃算。高標物流倉儲設施的收益率也明顯高于其他商業類地產，中國一線城市物流地產收益率在6.5%-7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%-5.5%。
② 借“外力”降低融資成本。僅今年前9個月，萬科就新增49個物流地產項目，需要支付的權益價款超80億元。而如果物流地產又是一個投資周期回報較長的產業，這對資金的沉淀率提出較高的要求。
對此，萬科早在將獨立物流品牌之時就有考量。2015年萬科撤銷物流地產事業部，成立萬科物流地產公司時，就引入黑石集團作為股東，進行“地產+基金”式的發展。
2017年10月11日，萬科發布公告稱，萬科下屬企業公司萬科產業園與乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設立一只專業物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合伙企業，該基金認繳出資總額60億元。
對于設立基金，萬科稱，這有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地產領域的投資運作。
③ 物流是構筑美好生活的通路。早在2012年，時任萬科總裁的郁亮提出了“城市配套服務商”的戰略，就是要成為美好生活的場景師。
而萬科集中發力的物流業務被稱之為“通往美好生活場景的橋梁和通路”。換句話說就是，物流平臺與其他業務板塊協同和聯動。
這種協同在萬科的優質業務板塊——商業和物流，體現得尤為明顯。
萬科收購的商業地產商印力。印力的商業平臺上聚焦了大量的客戶資源，這都是物流地產潛在客戶；而普洛斯的客戶集中在第三方物流、制造業、零售及電商等領域，這與萬科的優勢業務商業也有很大的合作空間。
不僅商業與物流的協同，萬科擁有的高端社區和物業資源也可以與物流嫁接。出于安全考慮，一些居民社區，高端社區尤甚，給物流末端服務帶來了重重障礙。萬科擁有高端物業和社區資源，能成為最后一公里高效物流服務重要的應用場景。
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